今年の宅建合格者なのですが、これから勉強して今年の短答合格は可能でしょうか？

無職で勉強に専念できるのであれば可能と思いますが、働きながらであればかなり大変だと思いますよ。

参考までに…

TACの山口講師が月曜日の改正法講座の際に
短答合格には400〜600時間が必要だとおっしゃっていました。
もちろん基本講義を終えたのを前提でしょうが…。

みなさんはいつごろから短答だけの勉強にしますか？
直前期まで論文の勉強も並行しますか？

短答試験は、５択１答ですが、いくつ正解であるかを
当てる問題が７０％以上です。
ひとつわからず間違えであれば、正解にはなりません。
鑑定理論及び行政法規各６０点以上の１２０点ないと
１次突破は難しいです。
　
きちんと意味を理解していないと厳しいですし、理解す
るまで時間と努力がどうしても必要と思います。

【民法】　　三枝 健治・武川 幸嗣
【経済学】　浅田 義久・倉橋 透
【会計学】　八重倉 孝・向 伊知郎
【鑑定理論】松永 明・阿部 隆志・門脇 英穂・田井 能久・
　　　　　　木村 健一・杉浦 綾子

　民法の三枝先生は早稲田大学で契約法、不法行為法、および家
族法の比較法的研究を行っているみたいですね。
　おそらく家族法はないとは思いますが。（出たらビックリ。）

　民法の武川先生は民法全般の解説書などを幅広く出しているみ
たいです。
　したがってどこから出してくるかわかりません。

　経済学の浅田先生は都市経済学がメインのようです。
　都市経済学とは何ぞやって感じですが、狭義ではミクロ経済学
に分類されるもののマクロ経済学も含まれるんだとか。
　・・・ややこしい。どのモデルを使うんだとかは分かりません。

　経済学の倉橋先生はサブプライムに関する本を出されておりま
すね。
　ということで前年に引き続き時事ネタで来るかって感じですかね。
　そうなるとデフレ系（フィッシャーとかiAD-iASとか）かな〜？

　会計学の向先生は国際会計に関する本を執筆されていますね。
　ＩＦＲＳも話題になってきていることだし、包括利益あたりが
クサイですね。
　概念フレームワークも日本と外国で異なる部分があるみたい
（by ＣＰＡの問題集にあった）なので、その辺も勉強が必要な
のかもしれませんね。

　ちなみに上記予想は私の勝手な予想なので参考にしても信頼は
しないでください（笑）。

　残り１７０日も切りましたし、いよいよ本番に向けての緊張感
が高まりますね。
　頑張っていきましょう。

追記です。

民法の武川先生の研究会のＨＰ見たら、この先生はこんな研究を
されているようです。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第三者保護につき、外観信頼保護という観点からの統一化ではな
く、各制度の利益判断・構造の相違や機能配分を尊重しながら法
理論化・類型化を試みる、という問題意識に基づく研究に従事し
ている。

近年では、契約の対外的効力を含む法律関係の対第三者効全体に
関する総合的研究へと関心を拡げている。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

主要著作でも、１７７条の第三者に関してや解除の第三者効力な
どの外観法理に関する内容が多いようです。

と言っても、背信的悪意者排除論や直接効果説はありきたりな論
点ですからね〜。
変な変化球で来ないでほしいのですが・・・。

間接効果説や折衷説も覚えておこうかな。
ま、余裕があればですが。（まずないだろうな。）

Ｗの暗記読本の音読をひたすら繰り返しました。

具体的には、夜朝セットを３日連続（計６回）、１セット当たり実質（見開きじゃなくて覚えるページ）５〜１０ページ程度に設定していました。
まずシートなしで読み上げ、次にシートを付けて読み上げる。間違えたらその文節の最初からまた読む。
これをやっていると３〜４回目くらいからすらすら言えるようになります。
でもそこで油断してはだめで分かっていてもとにかく声に出して読みまくってください。
時間的には大体１時間程度でできる分量に設定していました。（行政法規もしたかったので。）

１回転するまでに２か月ほどかかりますが、それが終われば後は夜朝１セット（計２回）で回し続けます。
この方法は、忘却曲線とか言うのに基づいて編み出しました。
一番つらいのは最初の夜でとても憂鬱ですが（これを初夜の憂鬱という 爆）、３回目くらいからすらすら言えて自分が天才になった気分になれるので楽しいです。

今は夜抜きで朝にガッツリ読み込んで１週間程度で１回転しています。
短答受かってからしばらく暗記を放っておいたのですが、その時しっかり覚えておいたせいか、そんなに時間がかからずに取り戻せましたよ。
ただ、論文で描けるかどうかはまた別問題なんですけどね。

あと、暗記読本を読み終わったら、対応する個所の要説を読み込んでください。
理解が深まりますし、同じことを別の視点から理解できると暗記早いです。

短答合格者論文挑戦者さま

勉強でお忙しいところマジレスありがとうございました。
２月末を目標にガンガン暗記します。
ちょっと天才気分を味わってみたいです。

今後ともよきアドバイスをよろしくお願い致します。

れなさん、ドジな私にレスありがとうございます（笑）

最後に２点、加えさせてください。

まず、ＬＥＣから出ている「右脳で攻略〜」の倍速ＣＤも活用して下さい。
皆さん仰ることのようですが、それだけでは覚えられないけど記憶の維持には役立つと思います。
私は通勤や外回りの社内でガンガン大音量でかけていて、１００回以上は聞いたと思います。
ただ、交差点で歩行者に変な目で見られましたが。。（音量に注意ってことですね。）

それと、演習問題ですね。
計算問題対策だけでなく、なかなか覚えにくい７章や各論のイメージに役立つと思います。
特にあの「標準」「関連付け」「比較考量」「検証」の４兄弟を制覇するにはもってこいです。
具体的にイメージできるようになるので、暗記力の向上にもつながりますよ。
ちなみに私は今でもそうですが、知らない類型の演習はいきなり何も見ずにできないので、写経しつつ電卓を叩いて手順を頭に叩き込んでいます。
それでも結構おぼえられるもんですよ。

では、頑張って下さいね^^

短答合格者論文挑戦者さま

よろしかったら、ついでに教えて下さいませ。

「標準」「関連付け」「比較考量」「検証」の意味が分かりません。
それぞれに違いはあるのでしょうが、これらが、どこに、どのように反映されるのでしょうか？
ＴＡＣのテキストにもはっきりとは書いていないし…。

いいですよ、ついでなんで。

『標準』とは、一つの試算価格を最も重要視する際に使う表現です。
『関連付け』とは、複数の試算価格から求めた価格を最も重要視する際に使う表現です。
その次に重要視するのが『比較考量』です。
そして最も重要視しないのが『検証』です。

即ち、標準（単価格）＝関連付け（複数価格）＞比較考量＞検証、という順になります。

例を出します。

貸家及びその敷地の場合、実際実質賃料（売主がすでに受領した一時金で売買等にあたり買主に承継されない一時金の運用益及び償却額は除く）に基づく純収益等の現在価値の総和により求めた収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して鑑定評価額を求める、とあります。
この場合には、最も重要視するのは実実賃から得た収益価格であり、その価格に対して積算価格と比準価格を比較して考量します。

なぜそのようになるかというと、貸家敷を求める市場参加者（需要者）はその賃料徴収権に着目して取引に当たることから、賃料徴収権（純収益の現在価値の総和）が貸家敷では最も重要視すべき価格形成要因と言えます。
そのことから『標準』になります。

それに対して、他の価格が『比較考量』に留まるの以下の理由によります。
まず、積算価格は対象不動産の経済価値に即応した適正な賃料と実際実質賃料が同水準ならば貸家敷と自建敷はほぼ同じ価格になると言われています。言い方を変えれば自建敷の価格が貸家敷の上限的意味合いを有しています。
そして積算価格は建物の再調達に着目しているので、理論上はその建物が自用だろうが賃貸借に供していようが同じものなら同じ価格になるはずです。（居付の減価はあるのかもしれませんが。）
しかし、賃料は通常、地価に対し遅行性を有し、また、粘着性もあるため適正水準というわけにはなかなかいきません。
そのことから積算価格を重要視するわけにはいかないのです。
そのため『比較考量』どまりとなります。

次に、比準価格も賃貸借契約の内容（賃料改定・一時金・経緯・期間・残存耐用年数・取引慣行・利回り・定期か否か、等）がバチッと類似していればいいのですが、賃貸借契約は通常、その個別性や当事者間の事情からなかなか厳密に批准できないことが通例です。
そのような比準価格もやはり重要視は出来ません。
そのため、こちらも『比較考量』なのです。

ただし、基準各論に定めるウェイト付けはあくまで標準的なもので、所在地の実情や資料の信頼性、依頼目的及び条件に応じてウェイト付けを適切に変えることが必要になります。
この作業を、『試算価格または試算賃料の調整』における『説得力に係る判断』といいます。（総論第８章参照。）

また、いくらウェイト付けが低くでもあまりにも開差がある場合には要注意です。
『試算価格または試算賃料の調整の再吟味』は、手順の各段階につき客観的・批判的に再吟味を行うのですが、特に開差が大きい場合にはその開差の根拠や粗探し（間違いがないか）に特に留意しなければなりません。

以上に書いてあることは、要説に書いてあることを自分の頭の中にある範囲でテキトーに書いただけですので、もし間違っていたらごめんなさい。（多分大丈夫だと思いますが。）

自分は基準に関しては、テキストの前に、要説と『不動産鑑定士鑑定理論の要点整理　河野 栄一 (著) 』を繰り返し読んで理解に努めました。
予備校のテキストだけでいいとおっしゃる方もいらっしゃいますが、一つの事項をなるべく多角的に見たほうが理解につながるヒントが得られやすいというのが私の持論です。
というわけで、テキスト以外でもとことん調べつくすつもりで臨むといいと思いますよ。

また、気になることは講師にガンガン質問したほうがいいと思います。
『聞くは一時の恥、聞かぬは不合格への道』って感じですかね。
私も、今思えば顔面赤面的質問を数多く出していた一人です。（多分、現在進行形。）

長々とすみませんでしたm(_ _)m

短答合格者論文挑戦者さま

お忙しいところ、早速のレスを頂きまして
ありがとうございます。

いままで良く分からなかった点が一気に氷解しました。
ここまでスラスラと的確に回答できるのですから、
今年の論文試験はきっと合格されると思います。

実力は素人や初学者に説明して、理解してもらえたら
本物の実力があると講師が話しておりました。

またよろしくお願いいたします　m(_ _)m

短答合格者論文挑戦者さま

お忙しいところ、早速のレスを頂きまして
ありがとうございます。

いままで良く分からなかった点が一気に氷解しました。
ここまでスラスラと的確に回答できるのですから、
今年の論文試験はきっと合格されると思います。

素人や初学者に説明して、理解してもらえたら
本物の実力があると講師が話しておりました。

またよろしくお願いいたします　m(_ _)m

標準とか、関連付けとか、
こういう言葉の意味は、国語の辞書で調べたほうが
早いと思いますよ。

まずは、自分で調べて考える癖をつけた方が
いいと思います。

「機能」とかの意味も同じですが、国語辞書だけで
分からなければ、googleで
「機能、不動産」の複数キーワードで検索すれば
解説しているサイトが必ずあると思います。

合格者さま

アドバイスありがとうございます。
自分でもう少し調べるようにします。

初めて投稿します。受験勉強は、仕事をしながらしていたのですが、試験日と会社の休みが合わなかったことと、予備校の答練から、このまま本試験を受験しても、記念受験に終わってしまうなぁと思っており、転職して、今年の本試験を初受験します。れなさん、参考意見ですけど、住宅新報社から出版されている「不動産鑑定　鑑定理論の知識（新井延昭著）」の後ろの方に、箇条書きで不動産鑑定評価基準が論点整理されているので、大きな書店・図書館で探すか、インターネット注文してみたらいかがですか。

受験勉強5年目本年初受験者さま

レス＆アドバイス、ありがとうございました。
早速、購入してきました。

試験まで９１日、がんばりましょう

合格者さま

お忙しいところ、アドバイスを頂きましてありがとうございます。

要説を読み込むようにアドバイスをされていますが、
「なぜかというと…」以下の理由の記述は、問題集を解くことを勧めているように読めてしまいます。

要説を読み込みながら、やや難しい問題演習も必要だと言うことでしょうか？

２月になり、択一対策を始める方もいらっしゃると思いますので、ちょっと補足していただけますでしょうか？

お忙しいとは存じますが、よろしくお願いいたします。

普通は、論文や演習の勉強をしていれば、短刀だけの勉強はほとんどする必要がないんですよ。
確認の意味で、短刀用問題集や答練の問題を解くくらいでいいと思います。

短刀については、基準の暗記が不十分でも通りますから、基準暗記が間に合いそうにないなら、要説を何回も読むことに重点を置いた方がいいということです。

また、その場合は問題演習も多くした方がいいかもしれません。
基準の正誤を問う問題が、短刀問題集には数多くあるので、問題演習をすれば基準の暗記をしているのとほぼ同じです。

ただし、短刀は時間との勝負ですし、本番で焦らないためにも、簡単な問題を数多く解くより、むずかしめの問題集を解いた方がいいです。
個数問題が苦手というのは、要するにケアレスミスが多いということでしょうから、むずかしめの問題を解いた方が、本番で落ち着いて解答できると思います。

なお、短刀の問題集は、TACのものは簡単すぎるので、旧Wセミナーあたりのものを使うといいと思います。

それから、今年はとリあえず短刀合格だけでいいと考える初学者受験生は、行政法規の方にむしろ力を入れたほうがいいと思いますね。
鑑定理論より短期間で高得点を上げることが可能だと思いますから。
国土交通省も、行政法規を手抜きしてくる、特にヴェテ受験生に不利になるような問題の作り方をしてくることが十分考えられますので。

合格者さま

早速のレス、ありがとうございます。

�@要説の読み込みをして、
�A択一問題集で確認ですね。
�B行政法規もしっかりとまわしてみます。

お忙しいところありがとうございました。
またよろしくお願いいたします。

どれ位の時間が有れば攻略できますか？

どのくらいの時間が必要かというより
問題は学習量。
ただ、短答合格ということだけで考えてみれば
一般論で言えば、500〜600時間というところ。

行政法規なら、過去問の最近10年分
を10回転(最低でも５回転)。
ただし、問題ごとに正誤を判別するのではなく
問題中の一肢ごとに正誤を判別し、間違った
肢をチェックする。
予備校のテキストは、全体像を把握するために
１〜２回程度読めばよい。

行政法規はこれで合格。

鑑定理論は、初学者ならとにかく基準の暗記。
基準の暗記以外では、予備校のテキストを読み
その上で短刀式の問題集
(短答式の問題集では旧早稲田セミナーの
ものあたりが良い)を解く。

短答は、三振して再受験するような人も
おり、そういう人は鑑定理論は比較的出来るが
行政法規を手抜きしてくるケースが多い。

国土交通省も、行政法規を手抜きしてくる
三振ヴェテは落とそうとするはずなので、
今後は、行政法規で差がつきやすく、鑑定理論
では差がつきにくいような問題設定にしてくる
はず。

だから、今年とりあえず短答合格を目指す初学者は
基準の暗記はしっかりやるべきだが、行政法規
の勉強の方にむしろ力を入れるべき。

自分は昨年短答受かりましたが、試験直前2週間前にヤフオクで手に入れたＷの全国模試では50％くらいの位置にいました。
絶対に受からないなとその時思ったのですが、以下の点に集中特化したら何とか受かったというか、以外にそれなりの成績で受かりましたよ。

【行政法規】
Ａ群と、自分が得意なＢ群をひたすら回しまくりました。
でも多分4回転程度だったような。。
あとは税法。過去問の焼き直しが多いのでこれは落とせませんね。・・・とかいいながら税法で何問かこけましたが。

【鑑定理論】
小難しいことは割り切って捨て、基準の暗記と要説の読み込みに特化しました。
あとは計算問題。念のため演習を解いておくことをお勧めします。
私の場合、残り時間20分で最後の計算問題4問中3問を何とか解ききり、それで点数を上げられました。
あとは試験当日、行政法規の後の昼休みに今まで自分が間違えたところを見直ししまくったところ、案外その部分が出て何とかなったって感じです。

行政法規は相変わらず全体の50％位の位置でしたが、鑑定理論は上位10％に入りました。（Ｔのデータリサーチとかいうやつで。）

学習時間は、確か2月くらいから本腰を入れ始めて毎日3時間程度でしたかね。
当時はまだ勤めていたので4：30起き（勤めていない今も変わらないが）で出勤前に2時間、帰宅後に1時間って感じでやっていました。
あとは外回り中にちょっとオサボリしてこそこそと。

ご参考までに。。。

短答合格者論文挑戦者さま

ありがとうございました。
たいへん参考になりました。

ちなみに基準はどのように攻略されていますか？
基準の暗記には一日何時間くらい時間を割いていますか？

初学者で、今年は短刀だけでもいいというなら
万全を期したほうがいいと思います。
ヴェテが手を抜いている行政法規にむしろ力を
入れたほうがいい。

なお、鑑定理論は当然基準を暗記いなくてはなりませんが
基準の暗記が間に合いそうにないなら
要説を何回か読んで理解することに重点を置いた方
がいいと思います。

もっとも、他の資格試験でもそうですが、こういう
資格試験は、合格率などにしても、いつ今までのルールと
変わってくるか分かりません。

短刀合格率25%、論文合格率10%という現状の
合格率も今後下がってくる可能性があるので
その点は注意した方がいいと思います。

合格者さま

鑑定理論は、個数問題が苦手です。
出題者は点数を下げるために個数問題にしているのだと思いますが、個数問題攻略法ってありますか？

それから、鑑定理論の得点を伸ばすには、どちらがよいのでしょうか？もちろん、両方でしょうが、ウエイトとしては…

�@基準・テキスト（要説）の読み込み
�A問題をひたすら解きまくり量をこなす

お時間があるときで結構なので、アドバイスを頂けたらうれしいです。

�@と�Aのどちらかを優先するかと言えば
個人的には基準の暗記と要説を読み込む方にウェイトを
置いた方がいいと思います。
なぜかというと、鑑定理論の短刀の問題というのは
計算問題以外は、それこそ無限に近く問題を作ることが
できるからです。

また、基準の暗記が間に合わないなら
要説の読み込みに重きを置くべきです。

なぜかというと、短刀の問題集には基準の一部だけを
変えたような問題が数多くあるので、問題集を
解くだけでも、基準の暗記をしているのとほぼ
同じだからです。

また、鑑定理論の短刀の問題は、いろいろな問題を数多く
作れるので、簡単な問題を数多くこなすよりは
本番で焦らないためにも、むずかしめの問題集を
2〜3回解く方が、ずっと効果的だと思います。